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详细说明

  • 常州市物业纠纷仲裁调处中心2021年度报告
  • 2022/1/27 阅读次数:[7863]
  • 为了切实维护广大居民和物业服务企业的合法权益,充分发挥调解和仲裁在化解物业纠纷中的作用,2021年,常州市物业纠纷仲裁调处中心继续完善物业纠纷多元化解机制,将法治信仰和法治理念不断融入到调处工作中去。

    2021年调处中心的主要工作情况

    (一)案件调处情况。调处中心2021年全年受理调解案件1056件,标的额1888万元,当事人自愿参加调解案件334件,调解成功254件,调解不成移交仲裁立案的47件,调解成功率为76 %;受理法院委托案件69件,当事人自愿参加调解案件数35件,调解成功26件,调解成功率74%。

    (二)推进物业调处工作的几项举措。

    1、深入调研:推进诉源治理,让调处工作更加贴近物业纠纷解决需求。

    2021年3月29日至4月16日,常州仲裁委员会及调处中心工作人员就民法典施行后我市物业管理问题深入基层进行调研,先后对常州7个住宅小区进行调查研究。参与调研讨论的人员涵盖了小区物业服务企业负责人、项目经理、街道社区工作人员、业委会成员、物管会成员、业主、志愿者、网格员等等,调研现场,大家就物业服务管理中的物业服务水平、纠纷解决、业主行使权益、公共收益使用,业主委员会的选举等问题进行了交流探讨。本次调研对我市物业管理方面普遍存在的问题和改进方向进行了重点梳理,有力督促物业服务企业有针对性地改进工作水平,推进物业纠纷诉源治理。(调处中心工作人员对小区进行实地考察)(座谈会现场,讨论气氛热烈)

    2、仲调结合:打造“仲裁+调解”的非诉讼争议解决机制,构筑物业纠纷解决新格局。

    常州仲裁委员会利用自身的专业优势,打造“仲裁+调解”的非诉讼争议解决机制,坚持高效便民的服务宗旨,将公众需求与法治思维相结合。2021年,常州仲裁委员会共受理调解不成转入仲裁程序的物业服务合同纠纷案件47件,对于调解和仲裁案件中物业管理问题比较突出的物业服务企业主动进行工作交流,并对业主集中反映的问题向物业公司进行意见反馈。

    (常州仲裁委员会就业主反映的问题向物业公司进行意见反馈)

    (物业企业就收到的反馈意见在小区内公开答复,公示相关项目的工作进度)

    3、宣传推广:多渠道宣传推广物业调处工作,为物业调处工作打开了新空间

    为提升常州物业纠纷仲裁调处的品牌知名度,常州仲裁委员会通过微信公众号推送物业调解相关新闻,并多次获常州日报、省法制网等宣传报导,相关报道如《物业亦应多改进培养互信促和谐》、《58起物业服务纠纷成功化解后》、《<民法典>给物业管理带来新变化》等等。对物业调处工作的推广宣传,不但进一步扩大了物业调处的知名度,加快了区域内物业服务纠纷解决的进度,更为完善多元化纠纷解决机制做出了应有贡献、献上宝贵经验。

    (信息被省司法厅录用,刊登于江苏政府法制网)

    (《<民法典>给物业管理带来新变化》刊登在常州日报)

    (《58起物业服务纠纷成功化解后》刊登在常州日报数字报)

    物业纠纷成因更加多元化

    调处中心在调解过程中,发现物业纠纷产生的原因除了常见的业主对物业公司服务质量不满意以外,其他原因也渐次显现,主要可以分为以下几类:

    (一)常见物业纠纷成因

    1、房屋质量问题是物业纠纷中最常见的原因,很多业主认为物业公司应当对房屋渗漏水承担维修责任。

    2、监控维护及更换问题。针对盗窃、高空抛物这些与业主人身财产安全紧紧相关的问题,监控录像因为老旧、故障、安装角度等问题,不能完全反映事发现场。业主认为上述情形是因为物业公司没有尽到应尽的义务造成的,故以不交物业费来抵扣自己产生的损失。

    3、邻居占用公共通道、自圈自建等,业主认为物业公司没有起到有效制止和恢复原状的管理职责,以此为由拒绝缴纳物业费。

    4、没有享受到车位。有的物业公司将小区车位租给小区外人员,造成业主无法使用到车位。

    5、公共收支不透明,业主要求物业返还公共收益。

    6、物业未尽到安保义务,经常出现“人不在岗”,没有保安人员在小区内定期巡逻,以致小区内出现盗窃问题。

    7、商铺业主认为商铺的物业服务费标准过高,以该标准不合理为由拒绝缴纳。

    8、电梯故障问题。业主反映电梯经常出现故障,物业公司报修不及时,解决问题时间较长,以及部分业主认为电梯更换的费用应当由物业承担。

    (二)差异解读物业管理服务相关的法规规章及其他规范性文件

    对空置房屋物业费是否打折的规定理解不一。2014年版《江苏省物业服务费收费管理办法》第十六条规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%”,2019年版的《江苏省物业服务费收费管理办法》,删除了上述空置房屋物业服务费收取最低标准的规定。物业公司依据新的物业管理办法主张空置房屋自2019年1月1日起也应当全额缴纳物业服务费。但是很多业主主张应当按照《常州市区物业服务收费管理实施细则》第八条规定缴纳物业费,即因业主原因未办理入住手续、业主办理后未入住或未使用(连续超过6个月及以上)的物业,业主大会成立前,业主应先书面告知物业公司,并经物业公司确认后,期间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳,优惠期限自本细则施行之日起计算最长为36个月。由此业主以此为由拒绝全额缴纳物业费。

    (三)对公共维修基金的使用存在异议

    调处过程中,部分业主反映对自己小区公共收益的使用程序存在质疑,物业公司在没有通过合理方式让大多数业主知晓并参与表决的情况下决定公共维修基金的使用,使用程序不合法,进而导致物业和业主之间的矛盾逐渐加剧。

    上述情形出现的主要原因是业主对物业公司提供物业服务的内容存在误解,物业公司与业主对物业服务相关法律法规的理解存在分歧等。

    民法典出台后,调处工作面临新挑战

    《中华人民共和国民法典》是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律,它系统整合了新中国成立70多年来长期实践形成的民事法律规范,涉及到民事法律关系的方方面面,全社会掀起了学习民法典的热潮,业主的维权意识也逐渐提高。与此同时,大量关于普及民法典知识的短视频、文章等涌现,但因内容质量参差不齐,给业主造成了误解,也给物业调处工作增加了难度。具体包含以下几个方面:

    (一)公共收益并非直接分配归业主所有

    民法典第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”有部分业主认为,共有部分产生的收入在正常管理支出后应该全部直接按业主专有部分面积所占比例进行分配。但依据《常州市住宅物业管理条例》,前期物业服务期间的公共收益用作区域内维修资金的比例不得低于70%。同时,该条例规定,在业主大会成立以前,公共收入、公共收益的管理使用应当按照物业服务合同约定执行;业主大会成立后,公共收入、公共收益的使用和分配应当按照业主大会或者业主大会授权的业委会决定或物业服务合同约定执行。据此,公共收益的分配应当依照法规、合同约定、业主大会和业委会决定进行,业主以物业公司未分配公共收益认定物业服务不规范,拒绝缴纳物业费的理由不成立。

    (二)业主未在前期物业服务合同上签字,合同依然对业主有效

    依据民法典第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力,即使业主未在合同上签字,该合同也依然对业主有效。但是有部分业主认为自己未在合同上签字就不是物业服务合同法律关系的当事人,物业公司不能凭借该合同向其主张物业费。

    (三)物业服务合同到期后,合同关系并不当然终止

    调处过程中,有的业主在主张物业费的时候,以服务期限届满,双方之间物业服务合同关系自动终止为由进行抗辩,拒绝向物业公司缴纳物业费。但依据民法典第九百四十八条第一款规定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效。由此业主不能以物业服务期限届满为由拒绝缴纳期限届满之后的物业费。

    下一步工作规划

    调处中心下一步工作规划

    为扩大调处中心在社会的影响力,促进调解工作的顺利展开,调处中心准备从以下几个方面开展工作:

    1、探索开展“线上调解”。为了贯彻便民、高效的服务原则,调处中心在今后将积极探索线上调解,通过视频、电话等调解等方式开展工作,提高调解效率。

    2、积极引入调解工作专家,扩大法律服务队伍,为物业调解提供强有力的专业支撑。

    3、增加现场调解的次数。根据案件的具体情况,结合实际安排现场调解,通过现场调解的方式提高调处中心的品牌知名度,和居民认可度,提高物业公司与居民的法治意识。

    2022年调处中心将继续健全多元化物业纠纷解决机制,坚持高效便民的工作原则,建设更加专业高效的调解队伍,提升调解工作效率,将法治思想融入社会基层治理,为常州人民安居乐业、社会安定有序作出自己的贡献。

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